5 Erros Fatais em Contratos Imobiliários que Podem Custar seu Patrimônio

A compra de um imóvel é um dos investimentos mais importantes na vida da maioria das pessoas. No entanto, erros aparentemente simples em contratos imobiliários podem transformar o sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo jurídico e financeiro.

Ao longo de mais de 15 anos assessorando clientes em transações imobiliárias, identificamos padrões recorrentes de erros que frequentemente levam a disputas judiciais, prejuízos financeiros e até mesmo à perda do imóvel. Neste artigo, compartilhamos os cinco erros mais graves e como evitá-los.

1. Descrição imprecisa ou incompleta do imóvel

Um dos erros mais comuns e potencialmente devastadores é a descrição inadequada do imóvel no contrato. Muitas pessoas acreditam que basta mencionar o endereço, mas isso está longe de ser suficiente.

O problema: Sem uma descrição precisa, você pode acabar comprando algo diferente do que esperava. Casos de imóveis com metragem menor que a anunciada, áreas comuns não incluídas ou até mesmo unidades completamente diferentes não são raros.

Como evitar: O contrato deve incluir:

• Número da matrícula e cartório de registro
• Metragem exata (área privativa e área total)
• Confrontações (limites do imóvel)
• Detalhamento de vagas de garagem, depósitos e outras áreas acessórias
• Referência à planta do imóvel, que deve ser anexada ao contrato

2. Ausência de cláusulas sobre ônus e pendências do imóvel

Muitos compradores descobrem, após a assinatura do contrato, que o imóvel possui dívidas, penhoras, hipotecas ou outras restrições que impedem a transferência da propriedade.

O problema: Você pode acabar pagando por um imóvel que nunca conseguirá registrar em seu nome, ou herdar dívidas do antigo proprietário que superam o valor do próprio bem.

Como evitar:

• Inclua cláusulas que garantam que o imóvel está livre de quaisquer ônus, dívidas ou restrições
• Exija certidões negativas atualizadas (IPTU, condomínio, cartório de registro de imóveis, distribuidores cíveis)
• Estabeleça responsabilidade expressa do vendedor por eventuais dívidas anteriores à venda
• Preveja retenção de parte do valor até a confirmação da inexistência de pendências

3. Condições de pagamento ambíguas ou mal estruturadas

A falta de clareza sobre como, quando e sob quais condições os pagamentos devem ser realizados é fonte constante de litígios.

O problema: Disputas sobre valores, datas de vencimento, índices de correção e consequências de atrasos podem levar à rescisão do contrato ou a processos judiciais desgastantes.

Como evitar:

• Detalhe precisamente cada parcela, com valores e datas de vencimento
• Especifique o índice de correção monetária e a periodicidade de aplicação
• Defina claramente as penalidades por atraso (juros, multa e consequências)
• Estabeleça condições para liberação de valores em caso de financiamento bancário ou recursos de FGTS
• Preveja garantias para ambas as partes em caso de inadimplemento

4. Falta de cláusulas sobre a entrega e condições do imóvel

Especialmente em imóveis na planta ou que passarão por reformas, a ausência de especificações claras sobre prazos de entrega e condições do imóvel é extremamente problemática.

O problema: Atrasos na entrega, diferenças entre o prometido e o entregue, e divergências sobre o estado de conservação do imóvel podem gerar prejuízos significativos.

Como evitar:

• Estabeleça data precisa para entrega, com penalidades em caso de atraso
• Detalhe as condições em que o imóvel será entregue (acabamentos, instalações, equipamentos)
• Inclua cláusula de vistoria prévia à entrega, com documentação das condições do imóvel
• Preveja prazo para comunicação de vícios ocultos após a entrega
• Especifique responsabilidades por reparos necessários

5. Omissão sobre a documentação necessária para transferência

Muitos contratos não especificam quais documentos serão necessários para a efetiva transferência da propriedade, nem quem será responsável por providenciá-los.

O problema: A transferência pode ficar travada por falta de documentos, gerando insegurança jurídica para ambas as partes e potenciais disputas sobre responsabilidades e custos.

Como evitar:

• Liste todos os documentos necessários para a transferência (escritura, ITBI, certidões, etc.)
• Defina claramente quem será responsável por obter cada documento
• Estabeleça quem arcará com os custos de cada etapa do processo
• Preveja prazos para a apresentação dos documentos e para a efetivação da transferência
• Inclua consequências para o descumprimento dessas obrigações

Conclusão: Invista em segurança jurídica

O custo de uma assessoria jurídica especializada na elaboração ou revisão de um contrato imobiliário é insignificante quando comparado aos potenciais prejuízos decorrentes desses erros. Lembre-se: um bom contrato protege ambas as partes e previne litígios, não os cria.

Na Nicholas Advocacia, oferecemos serviços especializados de elaboração e revisão de contratos imobiliários, garantindo que todas as cláusulas essenciais estejam presentes e que seus interesses sejam devidamente protegidos.